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Mercato immobiliare nelle città universitarie più piccole nel 2025: torna il momentum dei prezzi

22.09.2025 • 7 min. tempo di lettura

VON POLL IMMOBILIEN

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Prezzi degli immobili per le unità residenziali più piccole di nuovo in movimento

Nelle città universitarie più piccole, la vita pulsa tra le aule, il centro storico e i caffè: vivere qui significa spesso un costo della vita più basso rispetto alle grandi città, oltre a una maggiore tranquillità e a una migliore qualità della vita. Ecco perché studenti e investitori continuano ad essere attratti da queste affascinanti città universitarie. Negli ultimi anni in molte città si è assistito a un calo dei prezzi, ma ora lo slancio sta tornando: i condomini sono di nuovo richiesti e i prezzi sono in aumento. Ma qual è la situazione esatta, soprattutto per le unità residenziali più piccole? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi d'acquisto1^deicondomini con una superficie abitabile fino a 40 metri quadrati nelle città ^{universitarie} più piccole2 della Germania nella prima metà del 2025 rispetto alla prima metà del 2024. A titolo di confronto, una valutazione separata mostra l'andamento dei prezzi medi di acquisto senza limite di metri quadrati nelle rispettive località.

Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN:

"I dati riflettono la situazione attuale del mercato immobiliare tedesco: dopo che la maggior parte dei prezzi degli immobili ha registrato una tendenza al ribasso nel 2023, nella prima metà del 2025 sono aumentati in 35 delle 46 città universitarie più piccole analizzate rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Oltre a incrementi dei prezzi da lievi a moderati, nove località hanno registrato addirittura una crescita dei prezzi a due cifre. Il fondo è stato chiaramente raggiunto nella maggior parte delle regioni, per cui i potenziali acquirenti non dovrebbero più speculare su un ulteriore calo dei prezzi, ma cogliere l'attimo. Soprattutto per gli investitori che cercano unità abitative più piccole, particolarmente apprezzate dagli studenti, nelle città universitarie più piccole esistono interessanti opportunità di investimento con prospettive di rendimento interessanti. Questo perché la domanda di appartamenti di queste dimensioni rimane costantemente alta nelle città universitarie".

Fig. 1: Andamento dei prezzi di acquisto e di affitto per i condomini con una superficie abitabile fino a 40 metri quadrati nelle città universitarie più piccole in Germania, 1° semestre 2025 vs 1° semestre 2024 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)

I potenziali acquirenti che cercano un condominio fino a 40 metri quadrati in una delle città universitarie più piccole pagano di più a Erlangen, con una media di 6^{.338 €/m2} (affitto: 19^{,14 €/m2}). È inoltre sorprendente che Erlangen abbia registrato anche il più alto aumento dei prezzi dell'intera classifica: I prezzi al metro quadro sono aumentati del 13,5% nella prima metà del 2025 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Seguono a notevole distanza Ratisbona con 5^{.686 euro/m2} (affitto: 17^{,22 euro/m2}), Friburgo in Brisgovia con 5.676 euro/m2⁽affitto: 20^{,81 euro/m2}), Potsdam con 5.601 euro/m2 (affitto: 18 euro/m2).^601/m2 (affitto: 18^{,47 €/m2}), Costanza con 5^.586/m2 (affitto: ¹⁹,80 ^€/m2), Tubinga con 5.333/m2⁽affitto: 19^{,80 €/m2}) e Heidelberg con 5^.108/m2 (affitto: 23^{,18 €/m2}). Mentre i prezzi degli immobili a Ratisbona e Potsdam sono aumentati significativamente, rispettivamente del 10,3% e del 12%, sono cresciuti solo leggermente a Costanza (3,9%) e a Friburgo in Brisgovia e Heidelberg (2,2% ciascuno). Solo a Tubinga i prezzi sono scesi del -2,2% nella prima metà del 2025.

Matthias Gebhardt, proprietario dei negozi partner VON POLL IMMOBILIEN di Erlangen, Forchheim e Herzogenaurach:

"Il mercato immobiliare di Erlangen è estremamente stabile. La delocalizzazione di diverse aziende DAX come Siemens, Schaeffler e Adidas, nonché della rinomata Università Friedrich-Alexander di Erlangen-Norimberga, continua a garantire una domanda molto elevata di immobili residenziali. I prezzi in tutti i segmenti si sono ripresi dal 2023 e sono persino tornati a salire leggermente. L'offerta è leggermente diminuita. A causa del forte aumento degli affitti, anche il periodo di commercializzazione è sceso nuovamente a meno di cinque mesi. La domanda di unità residenziali più piccole è complessivamente cresciuta. Non è solo il numero di studenti a Erlangen a essere elevato; i piccoli appartamenti occupati dai proprietari sono richiesti anche da giovani professionisti e dottorandi. Inoltre, il numero di famiglie singole continua ad aumentare".

I prezzi medi per un condominio fino a 40 metri quadrati sono più bassi nelle città universitarie di Chemnitz con 1^{.129 euro/m2} (affitto: 6^{,20 euro/m2}), Wuppertal con 1^{.731 euro/m2} (affitto: 10^{,14 euro/m2}) e Magdeburgo con 1^{.899 euro/m2} (affitto: 7^{,92 euro/m2}). Mentre i prezzi d'acquisto a Chemnitz sono scesi del -4,4% nella prima metà del 2025, a Magdeburgo e Wuppertal hanno tendenzialmente ristagnato, rispettivamente a -0,2% e 1,1%.

Riquadro con immagine: Constantin Pauly, titolare della filiale del negozio partner VON POLL IMMOBILIEN di Wuppertal: "Dall'inizio dell'anno abbiamo visto un movimento significativamente maggiore sul mercato immobiliare di Wuppertal. I prezzi si sono stabilizzati dopo le correzioni del 2023 e stiamo addirittura assistendo a un leggero aumento per gli appartamenti di alta qualità in buone posizioni. In particolare, stiamo assistendo a un chiaro aumento della domanda di condomini fino a 40 metri quadrati. Investitori, studenti e single si concentrano su unità compatte: costi gestibili, affitti sicuri e rendimenti solidi. Particolarmente richieste sono le zone di Elberfeld e quelle vicine alle università. Wuppertal è attualmente molto interessante per gli investitori: prezzi d'ingresso relativamente vantaggiosi, una città universitaria in crescita con oltre 23.000 studenti, forti collegamenti con la Renania e la Ruhr e rendimenti locativi quasi impossibili da ottenere in molte città di serie A e B. Se si investe in modo intelligente qui, ci si può assicurare un immobile con un potenziale futuro".

Un po' più costosi, ma sempre nella parte bassa della classifica dei prezzi degli immobili per i condomini con una superficie massima di 40 metri quadrati - e con prezzi di richiesta compresi tra 2.000 euro/m2^e3.000 euro/m2 - sono i condomini della Renania.000/m2^-sono le città universitarie di Mönchengladbach (affitto: 11^{,09 €/m2}), Halle an der Saale (affitto: 8^{,94 €/m2}), Saarbrücken (affitto: 13^{,04 €/m2}), Hildesheim (affitto: 11^{,39 €/m2}), Flensburg (affitto: 9^{,77 €/m2}), Erfurt (affitto: 10,21 ^€/m2), Siegen (affitto: 11,75 ^€/m2), Gottinga (affitto: 14,37 ^€/m2), Kaiserslautern (affitto: 13,64 ^€/m2), Coburg (affitto: 9,09 ^€/m2), Kassel (affitto: 13,20 ^€/m2), Frankfurt an der Oder (affitto: 8,81 ^€/m2) e Greifswald (affitto: 11,88 ^€/m2). In termini di prezzi, le città universitarie di questo segmento hanno avuto un andamento molto diverso nella prima metà del 2025 rispetto all'anno precedente: Halle (Saale), Gottinga, Hildesheim, Coburgo e Saarbrücken hanno registrato aumenti significativi dei prezzi compresi tra l'8,5% e il 10,4%. A Kaiserslautern, Greifswald e Flensburg, invece, i prezzi degli immobili sono diminuiti tra il -4,4% e il -8,2%. Ciò significa che i prezzi nel segmento dei condomini fino a 40 metri quadrati a Flensburg sono quelli che hanno subito il calo maggiore nella classifica.

Per i prezzi compresi tra i 3^{.000 euro/m2} e i 4.000 euro/m2 , i potenziali acquirenti che desiderano acquistare un immobile di 40 metri ^quadrati ^000/m2, i potenziali acquirenti alla ricerca di un appartamento fino a 40 metri quadrati troveranno prezzi nelle città universitarie più piccole di Braunschweig (affitto: 12^{,16 €/m2}), Bielefeld (affitto: 13^{,04 €/m2}), Paderborn (affitto: 12^{,06 €/m2}), Oldenburg (affitto: 14,19 ^€/m2), Passau (affitto: 14^{,15 €/m2}), Lüneburg (affitto: 14^{,85 €/m2}), Trier (affitto: 13^{,87 €/m2}), Marburg (affitto: 15^{,12 €/m2}), Jena (affitto: 12^{,96 €/m2}), Aachen (affitto: 14^{,85 €/m2}) e Bayreuth (affitto: 13^{,86 €/m2}). I prezzi medi di acquisto sono aumentati in modo particolarmente significativo a Jena (8,8%), Braunschweig (9,9%) e Aquisgrana (11,6%). Mentre le altre città universitarie in questa categoria di prezzo tendevano a stagnare o a registrare aumenti moderati, i prezzi degli immobili a Marburgo sono diminuiti significativamente del 6,1%. Ciò rende Marburgo la terza città universitaria più costosa tra quelle analizzate.

Timm Goldbeck, direttore di filiale dei negozi partner VON POLL IMMOBILIEN di Aachen e Düren:

"Stiamo assistendo a un aumento significativo della domanda, in particolare per le unità residenziali più piccole e a prezzi interessanti. L'aumento della domanda, combinato con un'offerta ancora bassa, sta avendo un impatto anche sull'andamento dei prezzi - i prezzi degli appartamenti più piccoli stanno aumentando. Con l'Università RWTH di Aquisgrana, la città ospita una delle università più rinomate della Germania e anche una delle università tecniche più riconosciute in Europa. La sua eccellente reputazione di città universitaria e la sua posizione nel triangolo di confine tra Germania, Paesi Bassi e Belgio fanno di Aquisgrana un luogo molto ricercato per vivere, estremamente attraente anche per i pendolari. In quanto città di studenti e pendolari, Aquisgrana è caratterizzata da una domanda costantemente elevata, soprattutto per le unità abitative più piccole, e da una corrispondente ottima capacità di locazione. Inoltre, la città è ancora molto attraente in termini di prezzo, soprattutto per gli investitori provenienti da fuori regione".

Nelle seguenti città universitarie più piccole, i potenziali acquirenti devono calcolare prezzi compresi tra 4^{.000 euro/m2} e ⁵.000 ^euro/m2 per un condominio con una superficie abitabile fino a 40 metri quadrati: A Rostock 4^{.094 euro/m2} (affitto: 11^{,87 euro/m2}), a Würzburg 4^{.164 euro/m2} (affitto: 16^{,66 euro/m2}), a Giessen 4^{.190 euro/m2} (affitto: 14^{,85 euro/m2}), a Lubecca 4.278 euro/m2 (affitto: 13 ^euro/m2).^{278 €/m2} (affitto: 13^{,24 €/m2}), a Kiel a 4^{.286 €/m2} (affitto: 12^{,91 €/m2}), a Magonza a 4^{.326 €/m2} (affitto: 17^{,95 €/m2}), a Coblenza a 4.³⁸² €/m2 (affitto: 16,66 €/m2).382 ^€/m2 (affitto: 15^{,19 €/m2}), a Heilbronn a 4^{.432 €/m2} (affitto: 19^{,80 €/m2}), a Darmstadt a 4^{.765 €/m2} (affitto: 20^{,12 €/m2}), a Bamberg a 4^{.773 €/m2} (affitto: 14^{,49 €/m2}), ad Augusta a 4^{.810 €/m2} (affitto: 19^{,65 €/m2})e a Ulm a 4^{.862 €/m2} (affitto: 19^{,80 €/m2}). La maggior parte delle città di questo gruppo è stata caratterizzata da lievi o forti aumenti dei prezzi nella prima metà del 2025. Gli aumenti sono stati particolarmente elevati a Rostock e Würzburg, rispettivamente al 9,4% e al 9,5%, a Heilbronn all'11,6% e a Kiel e Coblenza rispettivamente al 12,3% e al 12,8%. Ciò significa che Coblenza e Kiel registrano il secondo e il terzo aumento dei prezzi più elevato tra le città universitarie più piccole analizzate. A Lubecca, invece, i prezzi medi sono scesi del -7,5%, il secondo maggior calo di prezzo dell'analisi.

Il confronto mostra: gli appartamenti piccoli nelle città universitarie sono spesso più costosi di quelli più grandi

In 28 delle 46 città universitarie analizzate, i prezzi al metro quadro per i condomini fino a 40 metri quadrati sono più alti del rispettivo prezzo medio della località, mentre gli affitti per queste unità abitative più piccole sono ancora più alti in 44 delle 46 città. Ciò significa maggiori barriere all'ingresso per i proprietari-occupanti, ma un chiaro segnale per gli investitori: la domanda di piccole unità residenziali è stabile e promette solide opportunità di affitto e rendimento nel lungo periodo.

Un'occhiata ai prezzi medi di acquisto per i condomini senza limite di metri quadrati è sorprendente per quanto riguarda la prima classificata: a Potsdam, i potenziali acquirenti devono calcolare una media di ⁶.308 ^euro/m2 (affitto: ¹³,68 ^euro/m2), che è oltre 700 euro/m2^{in più}rispetto a un'unità residenziale più piccola fino a un massimo di 40 metri quadrati. Questo fa di Potsdam una delle 18 località in cui, in controtendenza, le unità abitative più piccole sono mediamente più costose di quelle più grandi.

Le città universitarie con i prezzi più alti per i condomini - oltre 5^{.000 euro/m2} in media in ogni caso - includono anche Costanza con 5^{.636 euro/m2} (affitto: 16^{,67 euro/m2}), Friburgo in Brisgovia con 5.629 euro/m2 (affitto: 15 euro/m2).^{629 €/m2} (affitto: 15^{,13 €/m2}), Heidelberg con 5^{.349 €/m2} (affitto: 16^{,93 €/m2}), Tubinga con 5^{.231 €/m2} (affitto: 16^{,06 €/m2}) e Ratisbona con 5^{.100 €/m2} (affitto: 14^{,14 €/m2}). Mentre i prezzi di acquisto degli appartamenti sono aumentati in tutte le località citate rispetto alla prima metà del 2024 - a Potsdam con un incremento a due cifre dell'11,5%, il più alto dell'intera classifica - i prezzi di acquisto degli immobili a Tubinga sono leggermente diminuiti (-2,9%).

Fig. 2: Andamento dei prezzi di acquisto e di affitto per i condomini senza limite di metri quadrati nelle città universitarie più piccole della Germania, 1° semestre 2025 vs 1° semestre 2024 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)

Al contrario, le località più convenienti sono Chemnitz con 1^{.189 €/m2} (affitto: 5^{,88 €/m2}) e Magdeburgo con ¹.922 ^€/m2 (affitto: 7^{,28 €/m2}), le uniche due località della classifica con un prezzo al metro quadro inferiore a 2.000 €. A Chemnitz, i prezzi al metro quadro sono diminuiti del -5% nella prima metà del 2025 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre a Magdeburgo sono leggermente aumentati dell'1,9%.

Con prezzi medi al metro quadro tra i 2.000 e i 3.000 euro per un condominio nella zona universitaria.000 per un condominio nelle città universitarie di Wuppertal (affitto: 8^{,82 €/m2}), Mönchengladbach (affitto: 9^{,47 €/m2}), Hildesheim (affitto: 9^{,18 €/m2}), Halle an der Saale (affitto: 7^{,50 €/m2}), Saarbrücken (affitto: 9^{,73 €/m2}), Siegen (affitto: 9,05 ^€/m2), Kaiserslautern (canone: 10^{,95 €/m2}), Flensburg (canone: 9^{,87 €/m2}), Coburg (canone: 9^{,18 €/m2}), Frankfurt an der Oder (canone: ⁷,55 ^€/m2), Erfurt (canone: 9^{,79 €/m2}), Kassel (canone: 9^{,99 €/m2}), Bielefeld (canone: ^{10 €/m2}) e Braunschweig (canone: ¹⁰,10 ^€/m2).

Nel segmento di prezzo medio, tra i 3.000 euro/m2^{e i}4.000 euro/m2 , si trovano le città universitarie più piccole.^000/m2 sono le città universitarie più piccole di Gottinga (affitto: 11^{,85 €/m2}), Greifswald (affitto: 10^{,57 €/m2}), Passau (affitto: 11^{,08 €/m2}), Marburgo (affitto: 12^{,50 €/m2}), Coblenza (affitto: 10^{,95 €/m2}), Aquisgrana (affitto: 11^{,76 €/m2}), Kiel (affitto: 11^{,03 €/m2}), Oldenburg (affitto: 11,59 ^€/m2), Paderborn (affitto: ¹⁰,12 ^€/m2), Bayreuth (affitto: 11^{,62 €/m2}), Heilbronn (affitto: 13^{,35 €/m2}), Trier (affitto: 11^{,42 €/m2}), Jena (affitto: 11^{,61 €/m2}), Giessen (affitto: 12^{,16 €/m2}), Rostock (affitto: 11^{,03 €/m2}), Würzburg (affitto: 13^{,22 €/m2}) e Bamberg (affitto: 12^{,41 €/m2}). Mentre i prezzi dei condomini in queste località sono aumentati nuovamente rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, Greifswald e Bamberg hanno registrato un calo dei prezzi medi al metro quadro rispettivamente del -5,9% e del -6,7%.

Per contro, i potenziali acquirenti devono investire un capitale maggiore - tra i 4.000 euro/m2^{e i}5.000 ^euro/m2 in media - per un condominio in una città universitaria più piccola a Lubecca con 4^{.005 euro/m2} (affitto: 11^{,84 euro/m2}), a Lüneburg con 4.299 euro/m2 (affitto: 12 ^euro/m2) e a Bamberg con 4.000 euro/m2.^299/m2 (affitto: ^12€/m2), Ulm a 4^.300€/m2 (affitto: 13^,74€/m2), Augsburg a 4^.330€/m2 (affitto: 14^,59€/m2), Mainz a ⁴.^356€/m2 (affitto: ^15€/m2), Darmstadt a 4^.361€/m2 (affitto: 14^,65€/m2) ed Erlangen a 4^.550€/m2 (affitto: ^15€/m2). Solo a Ulm i prezzi degli immobili sono leggermente diminuiti nella prima metà del 2025 rispetto alla prima metà del 2024, con un -1,7%, mentre tutte le altre località hanno registrato un aumento dei prezzi a due cifre - a Luneburgo addirittura del 10,3%, il secondo aumento più forte della classifica.

1 La base dei dati per l'analisi dei prezzi di acquisto e di affitto per gli appartamenti fino a 40 metri quadrati e senza limite di metri quadrati si basa sui prezzi medi richiesti da GeoMap e dalla Ricerca VON POLL IMMOBILIEN (2025) per la prima metà del 2025 rispetto alla prima metà del 2024.

²VON POLL IMMOBILIEN utilizza la classificazione di BulwienGesa delle città A, B, C e D come base per classificare il mercato immobiliare tedesco. Le città sono state raggruppate in base alla loro importanza funzionale per il mercato immobiliare internazionale, nazionale, regionale o locale. BulwienGesa classifica 46 città nelle posizioni C e D con almeno 7.000 studenti come città universitarie o universitarie, mentre le città A e B non vengono prese in considerazione a causa della considerazione separata.

Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Il grafico può essere scaricato in formato digitale con un link di incorporamento qui: https://www.datawrapper.de/_/msN2L/ e https://www.datawrappe r.de/_/poTGC/